Právní a audit SVJ a družstev

Provedeme komplexní právní audit společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva. Provádíme audity SVJ a BD, zda mají z hlediska právních předpisů řádně splněny všechny povinnosti (ve vztahu k obchodnímu rejstříku, sbírce listin, účetním závěrkám) a zda jejich fungování probíhá v souladu s příslušnými předpisy (např. jednání členských schůzí a shromáždění, úplnost a správnost usnesení a zápisů z jednání). Rovněž provádíme audity právních jednání statutárních orgánů, zda plní řádně veškeré své povinnosti zejména s ohledem na povinnost péče řádného hospodáře. Provádíme také audity smluvní dokumentace uzavřené SVJ nebo BD, která se týká zejména smluv o dílo, nájemních a podnájemních smluv, smluv o dodávkách služeb (úklidové, správcovské, příkazní smlouvy, o vedení účetnictví atd.), smlouvy o dodávkách energií aj. Výsledkem auditu je zpráva, která uzavírá sledované období před výměnou člena výboru nebo rovnou celého výboru. Zpráva definuje právní jednání, která byla v rámci období vykonána a rozděluje je do 3 kategorií - bezvadná, chybná a ta, kterými byla způsobena škoda. Zpráva auditu je tak jakýmsi předělem a jasně ohraničuje období, za které nese majetkovou odpovědnost předešlý výbor. Pro nový výbor je pak zpráva auditu odrazovým můstkem k tomu, aby mohl napravit chybné úkony, případně rovnou vymáhat škodu po starém výboru. Pokud by toto nový výbor neudělal, nebo neprověřil stav škod zpětně, je napadnutelný, že nezjistil a následně nevymáhal škodu.

Souběžně s právním auditem můžeme provést i klasický audit účetnictví, přičemž obě služby (tedy audit právní a audit účetní) lze objednat dohromady, nebo každou zvlášť.

Tato služba je především vyhledávána statutárními orgány, které si přejí zkontrolovat, zda SVJ nebo BD má řádně splněny veškeré povinnosti, zda jakožto statutární orgán při každodenní správě jednají s péčí řádného hospodáře a taktéž zda smlouvy, které uzavírají, jsou v zájmu SVJ nebo BD. Obvykle si audity nechávají samotná SVJ zpracovávat pravidelně, když dochází ke změně obsazení statutárního orgánu. Službu právního auditu je vhodné využít také kdykoli, kdy máte jako vlastníci bytů zájem na prověření fungování SVJ neb BD.

Službu můžete jednoduše poptat kliknutím na tlačítko dole. Neprodleně po odeslání poptávky Vás budeme kontaktovat ohledně podrobností. Pokud máte o službu zájem a chcete se zeptat na podrobnosti, napište nám na info@svjpravnik.cz nebo vyplňte kontaktní formulář. Obratem se Vám ozveme.

Právní a účetní audit SVJ a družstev
Nejnovější články

Žaloba na zaplacení – co všechno byste měli vědět

Při vymáhání dluhů po vlastnících, případně u družstva po jeho členech dělají statutární orgány mnoho chyb. V tomto článku jsme se za pomoci advokáta Mgr. Ladislava Drhy zaměřili na nejčastější z nich a podrobně je rozebrali. Základním úkolem před soudním vymáháním dluhu je přesně určit, co se žaluje (zda záloha nebo nedoplatek vyúčtování) a jestli a kdy nastala splatnost. U bytových družstev je tato otázka o poznání jednodušší. Pokud ještě není dluh splatný, nelze jej soudně vymáhat, a naopak, pokud došlo ke splatnosti již před delší dobou, je třeba se ujistit, zda není dluh promlčen. Pro příklad uveďme situaci, kdy se nacházíme v měsíci dubnu 2018, dlužník dluží za vyúčtování za rok 2016, je provedeno již vyúčtování za rok 2017 (splatné až v červnu 2018), kdy v roce 2017 nebylo uhrazeno na zálohách ničeho, a dále je zde splatný dluh za první tři měsíce v roce 2018. V takovém případě lze žalovat pouze dluh za vyúčtování za rok 2016 a zálohy za rok 2018. Oproti tomu není možné žalovat neuhrazené zálohy za rok 2017, jelikož u těch došlo k vyúčtování, dluh se tedy stal nedoplatkem na vyúčtování, který bude splatný v budoucnu a žalovat půjde až v momentě, kdy se stane splatným. Tady se lhůty k vyúčtování a finančnímu vyrovnání řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Máme-li být z právního hlediska zcela korektní, je vhodné poznamenat, že výše uvedené ohledně dluhů vzniklých v roce 2017 se týká záloh a poplatků, které se každoročně vyúčtovávají. Příspěvky a jiné poplatky, které se nevyúčtovávají, je možné soudně vymáhat ihned po jejich splatnosti.

Předžalobní výzva
S předžalobní výzvou, která je kvalifikovanou upomínkou dlužníkovi, se pojí hned několik problematických aspektů. Základní chyby, které později mohou komplikovat přiznání náhrady nákladů v soudním řízení, jsou špatné vyčíslení dluhů a příslušenství v předžalobní upomínce a nespecifikovaný právní důvod. Neméně podstatná je i forma předžalobní výzvy, ta musí být písemná a je nezbytné doložit doklad o jejím odeslání (tím bude podací lístek nebo doručenka). Je vhodné přenechat vypracování předžalobní upomínky advokátovi, který zná všechny její náležitosti.
S tímto souvisí i přiznání náhrady nákladů řízení za vypracování předžalobní upomínky. Pokud si SVJ samo připraví předžalobní výzvu nebo ji připraví a odešle správcovská firma, pak za ni SVJ nenáleží náhrada nákladů v rámci soudního řízení. Oproti tomu pokud tuto činnost přenecháte advokátovi, ten to jako úkon uplatní a dlužník mu bude uhradí i tento náklad řízení.

Dokumenty nutné pro podání žaloby
Shrňme si, které všechny dokumenty je vhodné přikládat k žalobě na soud, a co do žaloby srozumitelně uvést. Prvně je nezbytné v žalobě uvést, zda se jedná o nedoplatek z vyúčtování záloh za rok nebo zda jde o neplacení záloh v daném roce. S tím souvisí i nutnost správně započíst uhrazené částky a vyčíslit tak dluh a sankční poplatky. Rovněž je potřeba správně označit měsíce, kterých se žalovaný dluh týká a za jaké období se uplatňuje sankce a jak byla vypočtena. Dále se dokládají dokumenty, ze kterých vyplývá, kolik činil předpis záloh a kdy a kým bylo o zálohách rozhodnuto, nebo se předkládá vyúčtování záloh s uvedením data splatnosti a odkazem na dokument, z něhož tato splatnost jednoznačně vyplývá. Rovněž je vhodné dokládat, že u záloh byl dlužník řádně seznámen s předpisem záloh a že obdržel vyúčtování. Neopomenutelným dokumentem je také předžalobní výzva společně s dokladem o jejím odeslání. Pokud si při přípravě žaloby nejste jisti, jak správně postupovat, pak je vhodné se s touto záležitostí obrátit na advokátní kancelář, která se problematikou SVJ a bytových družstev zabývá a která Vás provede přípravou žaloby a kompletací všech potřebných důkazů.

Speciálně pro družstva – otázka vyloučení člena při neplacení
Podle § 614 zákona o obchodních korporacích může být člen z družstva vyloučen, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, přestal splňovat podmínky pro členství nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách. V případě bytového družstva jsou zvlášť upraveny důvody pro vyloučení „bydlících“ členů, tedy těch, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu. Tyto členy lze v souladu s § 734 odst. 1 zákona o obchodních korporacích vyloučit jen z důvodu (i) hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu nebo (ii) pravomocného odsouzení pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Důvody pro vyloučení „bydlících“ členů jsou tedy obdobné jako důvody výpovědi nájmu bytu, kterou vyloučení člena s ohledem na § 734 odst. 2 zákona o obchodních korporacích nahrazuje. Judikatura soudů dovodila, že takovým porušením povinnosti může být i opakované neplacení nájemného. Rozhodnutí představenstva o vyloučení musí být členovi písemně oznámeno. Nejvyšší soud se v rozhodnutí ze dne 22.10.2014, sp. zn. 29 Cdo 1155/2013 zabýval otázkou, co vše musí být v takovém oznámení uvedeno. Nejvyšší soud uvedl, že oznámení musí obsahovat alespoň identifikaci vylučovaného člena, výrok o vyloučení člena, specifikaci skutku, pro který byl člen vyloučen a poučení o tom, že člen má právo podat proti rozhodnutí o vyloučení odvolání k členské schůzi družstva. Pokud je důvodem pro vyloučení neplacení nájemného, popř. úhrad spojených s užíváním bytu, musí oznámení obsahovat i přesnou specifikaci dluhu, období, za které dluh vznikl a výši dlužné částky. Členství vylučované osoby zaniká marným uplynutím lhůty k podání námitek nebo dnem, kdy jí bylo doručeno rozhodnutí členské schůze o zamítnutí podaných námitek. Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet písemná výstraha, ve které se členovi poskytne lhůta k ukončení porušování jeho povinnost a odstranění následků tohoto porušení v délce nejméně 30 dnů. Výjimku představuje situace, kdy porušení povinnosti člena mělo neodstranitelné následky. Pak rozhodnutí o vyloučení výstraha předcházet nemusí. Až poté následuje samotné rozhodnutí o vyloučení, které musí být vydáno v subjektivní lhůtě 6 měsíců od dne, kdy se družstvo o důvodu vyloučení dozvědělo, nejpozději však v objektivní lhůtě 1 roku ode dne, kdy tento důvod nastal. Po vydání rozhodnutí má vylučovaný člen 30 dnů k podání námitek k členské schůzi a teprve marným uplynutím této lhůty nebo doručením rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek členství zaniká.

Rádi Vám s vymáháním pohledávek za členy pomůžeme na http://www.svjpravnik.cz/vymahani-dluznych-castek.php


SVJ Právník

Portál SVJPrávník nabízí specializované právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva. Rádi Vám pomůžeme s řešením právních problémů Vašeho společenství vlastníků.


Rychlý kontakt